En el mercado inmobiliario actual, la diferencia entre un precio "inventado" y un valor "sustentado" radica en la metodología. Cuando aplicamos el Factor de Ajuste de Infraestructura (FAI), no estamos lanzando una opinión subjetiva sobre el estado de un local o edificio; estamos ejecutando una auditoría técnica basada en pilares de ingeniería y finanzas internacionales.

Esta metodología se sostiene sobre cuatro marcos de referencia globales que garantizan que cada punto de ajuste tenga un respaldo profesional.


El enfoque de ingresos y las Normas Internacionales de Valuación (IVS)

El corazón de nuestra metodología late bajo los lineamientos del International Valuation Standards Council (IVS). Específicamente, nos basamos en la norma IVS 105, que rige el Enfoque de Ingresos.

Según este estándar, el valor de una propiedad es el valor presente de los beneficios económicos futuros que generará. Sin embargo, las IVS son enfáticas: para calcular ese valor, el consultor debe ajustar la tasa de capitalización según el riesgo específico del activo.

El FAI actúa aquí como el ecualizador de riesgo. Si un inmueble carece de servicios básicos, su capacidad de generar ingresos futuros es incierta y su riesgo de desocupación (vacancia) aumenta. Por tanto, el ajuste que aplicamos no es un "castigo", es la aplicación técnica de la IVS 105 para reflejar la obsolescencia funcional y económica del activo en un entorno volátil.


ISO 55001: La confiabilidad como activo

Para evaluar los grupos de Agua, Energía y Conectividad, recurrimos a la Norma ISO 55001 de Gestión de Activos. Esta norma internacional establece que el valor de un activo no reside en su existencia física, sino en su disponibilidad y confiabilidad.

Un edificio que no puede garantizar 72 horas de autonomía de agua o que no posee un sistema de respaldo eléctrico automatizado, es un activo "no confiable" según los estándares ISO. En nuestras auditorías, el puntaje que otorgamos a cada servicio mide el grado de cumplimiento con el ciclo de vida del activo. Al citar la ISO 55001, le demostramos al inversionista que estamos evaluando la propiedad como un negocio operativo, no simplemente como un montón de cemento y cabillas.


El estándar RICS: La ética del "Red Book"

La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) es, posiblemente, la organización más prestigiosa del mundo en el sector inmobiliario. Su famoso "Libro Rojo" (Red Book) exige que cualquier factor que afecte la liquidez de un inmueble debe ser investigado y reportado.

Nuestra metodología FAI adopta el rigor de RICS al investigar las "externalidades". En el mercado venezolano, la falta de una vía de acceso pavimentada o la ausencia de fibra óptica son externalidades críticas. Al seguir estos estándares, nuestra consultoría garantiza transparencia: el comprador sabe exactamente qué está comprando y el vendedor entiende por qué el mercado reacciona de cierta manera a su oferta.


Resiliencia urbana y logística: Referencias BREEAM y LEED

Aunque comúnmente se asocian con edificios "verdes", los estándares de certificación como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) o BREEAM proporcionan métricas científicas para lo que llamamos Accesibilidad y Conectividad.

Utilizamos sus criterios de "Selección de Sitios" para puntuar de forma objetiva. Por ejemplo, la cercanía a sistemas de transporte masivo o la infraestructura para carga y descarga no son puntos que decidimos por intuición. Nos basamos en los radios de distancia y eficiencia logística que estos estándares promueven a nivel mundial para edificios de alto desempeño. Un inmueble con un puntaje de accesibilidad alto en nuestra matriz FAI es un inmueble que cumple con los criterios de eficiencia urbana que demandan las corporaciones internacionales.


De la intuición a la ciencia

Publicar un precio sin pasar por el filtro de estos estándares es jugar a la lotería con el patrimonio. La metodología FAI no es opcional; es la respuesta técnica a la necesidad de transparencia en el mercado actual.

Al integrar las IVS, la ISO 55001, el rigor de RICS y la logística de los edificios de alto desempeño, transformamos una visita inmobiliaria en una Auditoría de Valor Integral. Solo así podemos asegurar que, cuando hablemos de un "Precio de Auditoría Final", estemos hablando de un número que resistiría el análisis de cualquier banco o fondo de inversión global.


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