Los Real Estate Investment Trusts, o REITs, son una forma de inversión en bienes raíces que se ha vuelto cada vez más popular en los últimos años. Estos son fondos de inversión especializados en bienes inmuebles que generan ingresos a través de alquileres, venta de propiedades y otros medios. 

Los fondos de inversión de bienes raíces, son vehículos de inversión que se especializan en la propiedad y gestión de bienes raíces. Estos fondos permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario de forma indirecta, sin tener que adquirir propiedades físicas por su cuenta.

A continuación, te describiré algunas de las principales características de los REITs:

Estructura:

La estructura de un REIT es similar a la de un fondo de inversión tradicional. Está compuesto por un grupo de inversores que aportan capital, y este dinero se utiliza para adquirir, desarrollar y administrar diversos tipos de propiedades inmobiliarias, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, apartamentos, almacenes industriales y otros activos relacionados con el sector inmobiliario.

Están estructurados como sociedades anónimas y deben cumplir con una serie de requisitos fiscales y legales específicos para recibir el tratamiento fiscal preferencial que se les otorga y de los cuales hablaré más adelante. Para poder mantener su estatus de REIT, deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos netos a sus accionistas en forma de dividendos.

Además, deben tener la mayoría de sus activos invertidos en bienes raíces y cumplir con otros requisitos de diversificación y liquidez.

Tipos de REITs:


Existen varios tipos de REITs que se diferencian en función de la naturaleza de sus activos y su estrategia de inversión. A continuación, se presentan algunos de los principales tipos de REITs:

  • REIT de Capitalización: Este tipo de REIT invierte principalmente en propiedades inmobiliarias comerciales, como oficinas, centros comerciales, hoteles y edificios industriales. Los ingresos provienen del alquiler de estas propiedades y de las ganancias generadas por su venta.

  • REIT de Hipotecas: En lugar de invertir directamente en propiedades, los REITs de hipotecas se centran en invertir en hipotecas y valores respaldados por hipotecas. Generan ingresos a través de los intereses de los préstamos hipotecarios y las primas de descuento.

  • REIT Híbrido: Estos REITs combinan características de los REITs de capitalización y los REITs de hipotecas. Invierten tanto en propiedades inmobiliarias como en préstamos hipotecarios, proporcionando una diversificación de activos.

  • REIT Residencial: Se especializan en la adquisición y gestión de propiedades residenciales, como apartamentos y viviendas unifamiliares. Los ingresos provienen del alquiler de estas propiedades.

  • REIT de Salud: Estos REITs se enfocan en inversiones inmobiliarias relacionadas con el sector de la salud, como hospitales, centros de atención a largo plazo, instalaciones médicas y propiedades de atención médica. Los ingresos provienen del alquiler de estas propiedades a proveedores de atención médica.

  • REIT de Bienes Raíces Especiales: Estos REITs se especializan en un segmento específico del mercado inmobiliario, como propiedades industriales, almacenes, centros de datos, infraestructura de comunicaciones, instalaciones de almacenamiento automotriz, entre otros.

Cabe destacar que algunos REITs pueden enfocarse en un solo tipo de propiedad, mientras que otros pueden tener una cartera diversa que abarque diferentes sectores inmobiliarios. La elección de un tipo de REIT dependerá de tus objetivos de inversión y tu tolerancia al riesgo, por lo que es importante investigar y comprender las características de cada uno antes de tomar decisiones de inversión.

¿Cómo funcionan los REITs?


Los REITs ofrecen a los inversores la posibilidad de obtener ingresos regulares y potencialmente apreciación del capital a través de la propiedad de bienes raíces comerciales. Los inversores pueden adquirir acciones o participaciones en un REIT a través de su cotización en bolsa, lo que brinda liquidez y facilidad para invertir y desinvertir en el mercado inmobiliario.

Además, los REITs ofrecen diversificación a los inversores, ya que poseen una cartera diversa de propiedades inmobiliarias en diferentes ubicaciones y sectores. Esto reduce el riesgo asociado con la inversión en una sola propiedad y brinda exposición a distintos segmentos del mercado inmobiliario.

Requisitos legales y normativos de los REITs:


Los REITs están sujetos a requisitos legales y normativos específicos que varían según el país donde operen. A continuación, se mencionan algunos de los requisitos comunes que suelen aplicarse a los REITs:

  • Estructura legal: Los REITs deben cumplir con la estructura legal establecida por la legislación correspondiente. Por lo general, se requiere que sean entidades empresariales específicas, como sociedades anónimas o fideicomisos, y deben establecerse y operar de acuerdo con las leyes y regulaciones aplicables.

  • Características de inversión: Los REITs deben cumplir con ciertos criterios de inversión. Por lo general, se les exige invertir la mayor parte de sus activos en propiedades inmobiliarias comerciales y/o hipotecas relacionadas. Además, deben generar la mayor parte de sus ingresos a partir del alquiler de estas propiedades y/o intereses de préstamos hipotecarios.

  • Distribución de ingresos: Para mantener el estatus de REIT, se requiere que distribuyan una parte significativa de sus ingresos a los inversores en forma de dividendos. En muchos países, este requisito se sitúa en al menos el 90% de los ingresos generados por el alquiler de propiedades y las ganancias de venta.

  • Número de accionistas: La legislación de algunos países establece un número mínimo de accionistas que deben tener los REITs para garantizar la diversificación de la propiedad y evitar la concentración de poder.

  • Cotización en bolsa: Algunos países requieren que los REITs cotizen en bolsa para obtener ciertos beneficios fiscales y regulatorios. Esto también brinda a los inversores la posibilidad de comprar y vender acciones de REITs de manera líquida en los mercados financieros.

  • Informes financieros y divulgación: Los REITs deben cumplir con los requisitos de divulgación establecidos por los organismos reguladores. Esto implica la presentación regular de informes financieros auditados, incluidos estados financieros, información sobre la cartera de propiedades y otros datos relevantes para que los inversores tomen decisiones informadas.

Es importante destacar que estos requisitos pueden variar según el país y las leyes locales. Por lo tanto, es recomendable consultar las regulaciones específicas de cada jurisdicción donde se pretenda invertir en REITs para asegurarse de cumplir con todos los requisitos legales y normativos aplicables.


Ventajas y desventajas de invertir en REITs:


Invertir en REITs tiene tanto ventajas como desventajas. A continuación, se presentan algunas de las principales ventajas y desventajas a considerar:

Ventajas:


  • Diversificación del portafolio: Los REITs permiten a los inversores diversificar su portafolio al obtener exposición al mercado inmobiliario comercial sin necesidad de adquirir propiedades directamente. Esto puede ayudar a reducir el riesgo al tener una cartera diversificada.

  • Ingreso de dividendos: Los REITs están obligados por ley a distribuir la mayor parte de sus ingresos a los inversores en forma de dividendos. Esto puede proporcionar una fuente regular de ingresos para los inversionistas, especialmente aquellos que buscan inversiones con un enfoque en generación de renta.

  • Acceso al mercado inmobiliario: Los REITs ofrecen a los inversores individuales la posibilidad de participar en el mercado inmobiliario comercial, que de otra manera podría requerir una inversión significativa de capital y conocimientos especializados.

  • Liquidez: Muchos REITs cotizan en bolsa, lo que brinda a los inversores la posibilidad de comprar y vender sus acciones con relativa facilidad en los mercados financieros. Esta liquidez proporciona flexibilidad y permite ajustar la cartera según las necesidades y condiciones del mercado.

Desventajas:


  • Sensibilidad a los ciclos económicos: Los REITs pueden ser sensibles a los ciclos económicos y a la salud del mercado inmobiliario. Durante periodos de recesión económica o desaceleración del mercado inmobiliario, los precios de las acciones de los REITs pueden verse afectados negativamente.

  • Riesgo inmobiliario: La inversión en REITs está sujeta a los riesgos inherentes al mercado inmobiliario. Estos incluyen riesgos relacionados con la vacancia de las propiedades, fluctuaciones en los precios del mercado, riesgos de arrendatarios y cambios en las tasas de interés.

  • Dependencia de la administración: El éxito de un REIT está influenciado por la calidad de su administración y toma de decisiones. Si la administración no tiene una estrategia sólida o no gestiona adecuadamente los activos del REIT, podría afectar negativamente su desempeño.

  • Rendimiento variable: Los dividendos distribuidos por los REITs pueden fluctuar y no están garantizados. Los ingresos y rendimientos de los REITs están sujetos a los resultados operativos y financieros de las propiedades y pueden verse afectados por factores económicos y del mercado.

Es importante tener en cuenta que la rentabilidad pasada de los REITs no garantiza resultados futuros y que la inversión en cualquier activo conlleva riesgos. Antes de invertir en REITs, se recomienda realizar una investigación exhaustiva, consultar con asesores financieros y evaluar su idoneidad según tus objetivos y tolerancia al riesgo.

Rentabilidad:


Los REITs suelen ofrecer dividendos estables y consistentes a sus accionistas, lo que los convierte en una inversión atractiva para aquellos que buscan ingresos regulares.

Adicional a esto, los REITs pueden generar ganancias de capital a través del aumento del valor de las propiedades subyacentes en su cartera. Si bien los rendimientos de los REITs pueden ser volátiles a corto plazo, a largo plazo, los REITs han demostrado ser una inversión rentable.

Los REITs generan ingresos principalmente a través de la propiedad y gestión de propiedades inmobiliarias comerciales. Estos ingresos provienen de diferentes fuentes y se distribuyen a los inversores en forma de dividendos. A continuación, se explica cómo los REITs generan ingresos y distribuyen dividendos:

  • Alquiler de propiedades: Los REITs generan ingresos mediante el alquiler de las propiedades inmobiliarias de su cartera. Los inquilinos, ya sean empresas u otros arrendatarios, pagan un alquiler regular al REIT por el uso de los espacios comerciales. El alquiler constituye una fuente primaria de ingresos para el REIT.

  • Ganancias de venta de propiedades: Cuando un REIT vende una propiedad a un precio superior al costo de adquisición, obtiene ganancias de capital. Estas ganancias pueden provenir de la venta de propiedades individuales o de la venta de una cartera completa. Las ganancias de venta contribuyen a los ingresos del REIT y pueden distribuirse a los inversores en forma de dividendos.

  • Intereses hipotecarios: Algunos REITs invierten en préstamos hipotecarios o valores respaldados por hipotecas. Los intereses generados por estas inversiones hipotecarias también pueden ser una fuente de ingresos para el REIT.

  • Participación en los beneficios de operadores de propiedades: Algunos REITs tienen acuerdos de participación en beneficios con operadores de propiedades. Esto implica que el REIT recibe una parte de los ingresos generados por la gestión y explotación de las propiedades, además del alquiler básico.

La distribución de dividendos a los inversores es un requisito fundamental para mantener el estatus de REIT. Los REITs están legalmente obligados a distribuir la mayor parte de sus ingresos a los inversores en forma de dividendos. Por lo general, se exige que al menos el 90% de los ingresos imponibles del REIT se distribuyan a los accionistas.

La frecuencia y el monto de los dividendos pueden variar según el REIT y su desempeño financiero. Algunos REITs distribuyen dividendos mensualmente, trimestralmente o anualmente. Los dividendos se pagan en efectivo o pueden ofrecerse opciones de reinversión de dividendos, donde los inversores pueden optar por reinvertir los dividendos en la compra de más acciones del REIT.

Liquidez:


Como se mencionó anteriormente, los REITs se negocian en bolsas de valores públicas, lo que significa que son altamente líquidos. Esto significa que los inversores pueden comprar y vender sus acciones de REIT en cualquier momento durante el horario de negociación del mercado.

Un punto importante, es que los REITs no tienen las mismas restricciones de liquidez que la inversión en bienes raíces directamente, donde las propiedades pueden tardar meses o incluso años en venderse.

Los REIT más rentables en el último año:


REIT Ticker Ingreso por dividendo anualizado
STORE Capital Corp. STOR 5.1%
Healthcare Trust of America Inc. HTA 4.8%
American Tower Corp. AMT 4.3%
STAG Industrial, Inc. STAG 4.3%
Prologis, Inc. PLD 4.2%
Simon Property Group, Inc. SPG 4.1%
Essex Property Trust, Inc. ESS 4.1%
Welltower Inc. WELL 4.0%
Digital Realty Trust, Inc. DLR 3.9%
*Datos con fines informativos, no son sugerencias de inversión.

Como tal, los REIT son una forma atractiva para invertir en bienes raíces sin tener que comprar propiedades directamente.

Además, (y como viste anteriormente), algunos REIT han tenido un desempeño excepcional en los últimos años, ofreciendo a los inversores la oportunidad de obtener ganancias significativas a largo plazo. 

Si estás interesado en invertir en REIT, es importante investigar cuidadosamente cada opción y considerar factores como el tipo de propiedad que invierte el REIT, su historial financiero y su potencial para generar ingresos pasivos a largo plazo.

En mi cuenta de Twitter, publico semanalmente una lista de 10 REITs con sus respectivas fluctuaciones, te invito a seguirme para que te mantengas informado si este tema es de tu interés.

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